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Immobilienkauf in Almería als ausländischer Käufer
Von AP Real Estate8 Min. Lesezeit
An der Küste als Ausländer zu kaufen ist einfacher, als es scheint. Wir erklären, was die NIE ist und wie Sie sie erhalten, den Kaufablauf Schritt für Schritt und wie die Finanzierung für Nichtansässige funktioniert.
Darf ein Ausländer in Spanien eine Immobilie kaufen?
Ja. Spanien stellt einem Ausländer – ob ansässig oder nicht – keine allgemeinen Beschränkungen beim Immobilienkauf in den Weg. Jedes Jahr empfängt die Küste von Almería zahlreiche internationale Käufer, die einen Erst- oder Zweitwohnsitz mit Blick aufs Mittelmeer suchen.
Der Ablauf ähnelt sehr dem jedes inländischen Käufers, mit zwei Besonderheiten, die man im Voraus vorbereiten sollte: die Beschaffung Ihrer NIE und – falls Sie eine Finanzierung benötigen – die Organisation der Finanzierung als Nichtansässiger. Wir begleiten Sie bei jedem Schritt, auch in Ihrer eigenen Sprache.
Die NIE: was sie ist und wie Sie sie erhalten
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero, Ausländer-Identifikationsnummer) ist die Nummer, die jeden Ausländer gegenüber den spanischen Behörden identifiziert. Sie ist unerlässlich, um eine Immobilie zu kaufen, ein Bankkonto zu eröffnen, Steuern zu zahlen oder vor einem Notar zu unterschreiben.
Sie können sie auf mehreren Wegen beantragen: persönlich bei einem Ausländeramt (Oficina de Extranjería) oder einer Polizeidienststelle in Spanien (mit Termin), beim spanischen Konsulat oder der Botschaft in Ihrem Wohnsitzland oder über einen Vertreter mit Vollmacht, der dies für Sie erledigt. In der Regel werden Sie um Ihren Reisepass, das ausgefüllte amtliche Formular, einen Nachweis des Grundes (ein Immobilienkauf zählt) und die Zahlung der entsprechenden Gebühr gebeten.
Unser Rat: Beginnen Sie das NIE-Verfahren so früh wie möglich, denn Terminverfügbarkeit und Bearbeitungszeiten schwanken. Eine bereits vorliegende NIE vermeidet Verzögerungen, wenn der Moment der Unterzeichnung kommt.
Der Kaufablauf Schritt für Schritt
1. NIE und Bankkonto. Mit Ihrer NIE können Sie ein Konto bei einer spanischen Bank eröffnen, was Zahlungen, Lastschriften und Steuern erleichtert.
2. Suche und Vorauswahl. Sie legen fest, wonach Sie suchen, und besichtigen die Optionen. Ein lokaler Berater, der Ihre Sprache spricht, hilft Ihnen, den Markt zu verstehen und Missverständnisse zu vermeiden.
3. Reservierung und Anzahlung. Es wird ein Anzahlungsvertrag (contrato de arras) mit einer Anzahlung unterzeichnet, die die Immobilie reserviert und den Preis festschreibt.
4. Rechtliche Prüfung. Der Grundbuchauszug (nota simple) wird geprüft (Eigentum und etwaige Belastungen), ebenso die Bestätigung, dass die Immobilie mit ihren Zahlungen auf dem aktuellen Stand ist.
5. Unterzeichnung vor dem Notar. Die öffentliche Kaufurkunde wird unterschrieben. Falls Sie kein Spanisch verstehen, kann ein Dolmetscher teilnehmen, oder Sie unterschreiben über einen Vertreter mit Vollmacht.
6. Steuern und Eintragung. Die Steuern werden entrichtet (Grunderwerbsteuer beim Wiederverkauf oder Mehrwertsteuer + Beurkundungssteuer beim Neubau) und die Immobilie wird auf Ihren Namen eingetragen.
Finanzierung für Nichtansässige
Spanische Banken gewähren ausländischen Käufern durchaus Hypotheken, auch wenn die Konditionen für Nichtansässige tendenziell etwas strenger sind als für Ansässige. Als allgemeiner Richtwert finanzieren sie meist einen geringeren Prozentsatz des Immobilienwerts, weshalb es sich lohnt, eine größere Eigenkapitalsumme bereitzuhalten.
Die Bank verlangt Unterlagen, die Ihr Einkommen und Ihre finanzielle Situation belegen (üblicherweise übersetzt und, wo erforderlich, mit Apostille versehen). Eine vorliegende NIE und ein spanisches Konto beschleunigen den Vorgang erheblich.
Unser Rat: Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie den Kauf abschließen, damit Sie mit Sicherheit und ohne Überraschungen kaufen. Wir führen Sie durch den Ablauf, wobei die Bewilligung und die endgültigen Konditionen stets bei der jeweiligen Bank liegen.
Kosten und Steuern: dieselben wie bei jedem Käufer
Als Nichtansässiger zahlen Sie dieselben Kaufsteuern wie ein inländischer Käufer: Grunderwerbsteuer (allgemein 7 % in Andalusien) beim Wiederverkauf oder Mehrwertsteuer (10 %) zuzüglich Beurkundungssteuer (~1,2 %) beim Neubau, dazu die Notar- und Grundbuchkosten. Es handelt sich um Richtwerte; wir bestätigen sie für Ihren Fall.
Als nichtansässiger Eigentümer haben Sie zudem einige eigene steuerliche Pflichten (zum Beispiel im Zusammenhang mit der Einkommensteuer für Nichtansässige, IRNR). Das ist nicht kompliziert, aber es lohnt sich, eine Beratung zu haben, damit Sie ihnen entspannt nachkommen können. Dieser Ratgeber dient nur der Orientierung: Für Ihre konkrete Situation konsultieren Sie bitte einen Steuerberater.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine, richtungsweisende Informationen, keine verbindliche steuerliche oder rechtliche Beratung. Die Beträge und Sätze können je nach Ihrem Fall und der geltenden Regelung variieren: Bestätigen Sie sie mit einem Fachmann oder mit uns, bevor Sie entscheiden.
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